天相投顧研究報告：東華實業-600393-近兩年業績平淡：廣州城啟集團和粵泰集團實際控制人均為楊樹坪。2004年開始大股東和城啟集團開始逐步與上市公 司進行資產置換以解決其可持續發展問題。 2004年進行第一次重大資產置換：置入資產為廣州城啟集團公司持有的北京城啟投資有限公司83% 的股權 （后改名為北京東華基業投資公司） ， 置入資產價值2.28億元。 北京城啟投資持有北京博成地產60% 股權和北京城啟地產56%的股權。 北京博成地產主要開發北京青年路安居小區項目， 項目位于北京朝陽區， 占地17.98萬平米，總規劃57.66萬平米，居住建筑面積52萬平米，預計項目總投資21.19億元，土地評估 價值1.93億元。北京城啟地產主要開發北京柏聯別墅城項目，位于北京市順義區，建設用地面積37.07 萬平米，總規劃面積22.45萬平米，居住面積21.23萬平米，純別墅，土地評估價值3.75億元。 05年7月，因資金需要，公司將北京城啟房地產開發公司（擁有的北京柏聯別墅項目用地開發權）56% 的股權轉讓給北京中悅置業有限公司，轉讓價款5600萬元，另需向東華基業履行人民幣1.01億元的債權 轉讓，目前該1.01億元尚未收到，公司已作了壞賬處理。 2005年注入江門城啟地產公司100%的股權（第二次資產注入） ，交易價格5000萬元。江門城啟公司主 要項目儲備包括江海花園二期和一期（部分） 、東海花園、江華小區等，供給建筑用地33萬平米，規劃建 筑面積約60萬平米。目前在建。 2006年，公司向廣州城啟發展公司收購廣州“夏茅地塊”，交易涉及人民幣2500萬元。該地塊位于 廣州市白云區，土地面積7.38萬平米，公司收購其先作為倉儲項目經營，時機成熟后變為房地產開發項06年公司提出定向增發預案（涉及重大關聯交易） ：發行股票數不超過10億股，主要增發機構為粵泰 集團、城啟集團、廣州天城地產公司、廣百新翼、荔港南灣。擬注入資產包括廣州天鵝灣項目（廣船機 械廠地塊） 、荔港南灣（南區）項目和十三行廣場、廣百新翼大廈等價值約27億元的項目。后來資產注入 中止。 09年發行3億元公司債。 2010年4月公司再次與關聯公司城啟集團進行資產置換。置出資產為北京東華基業投資公司100%股 權，評估價值為2.73億元，凈資產中包含東華基業投資公司對上市公司1.72億元債權、對北京柏聯別墅 項目1.01億元債權，因此最后的交易價格為1億元。置入資產為廣州越秀區、天河區1.1萬平米建筑面積 物業，評估價值約為1億元。 2010年12月公司以4240萬元的價格購買廣州豪城房產公司持有的荔灣區南岸路建筑面積2812平米的 房產。交易完成后，每年帶來186萬元的租金收入，按此計算，投資回報期22年.....