2021 年來，全國商品房累計銷售均價持續下滑。全國商品房龍頭股銷售額與銷售面積同比增速之差2021 年起持續收窄、2022 年前2 月/前3 月商品房累計銷售額同比增速分別低于累計銷售面積同比增速9.7pct/8.9pct，實際反映出房價的下行。2021 年以來，全國商品房龍頭股累計銷售均價持續下滑，由2021 年前2 月的11030 元/平持續下降至2022Q1 的9552 元/平、目前與2020 年前5 月均價水平相若，2022 年前2 月及前3 月累計銷售均價同比降幅分別達到10.7%、10.4%。

 

    業態構成：非住商品房價格下降拖累整體價格增速。統計局口徑的商品房銷售中包含住宅、辦公樓及商業營業用房，其中2021Q1 均價最低的住宅銷售面積占比同比下降2.8pct 至91.1%，業態構成的變動實際對商品房價格構成了支持；然而，非住業態商品房價格的下降拖累了整體銷售均價的增速，三類商品房2022Q1 均價分別同比下滑8.6%/16.6%/8.8%。非住宅商品房價格的下行受需求端影響更大，供給端百城商服用地成交建面有所下降（2013/2021 年：11.3億平/3.9億平），但需求端偏弱仍對辦公樓等價格帶來了壓力：央行企業家問卷顯示經營景氣指數由2021Q2 的59.6%持續降至2022Q1 的53.3%。

 

    區域結構：商品住宅龍頭股均價破萬省份累計銷售面積占比同比下降5.2pct。以2022Q1 累計商品住宅銷售均價為劃分，均價破萬的8 省2021 年來累計銷售面積占比快速下降（2021Q1/2022Q1：32.6%/27.4%），同時均價不足6000 元/平的5 省占比有所提升（2021Q1/2022Q1：15.5%/17.8%）。多重因素導致了區域銷售面積占比的變化：1）房企布局多位于高房價省市：高房價省市多為龍頭房企布局較多的區域，如2021Q4 多個信用風險暴露的房企重倉廣東、影響當地商品住宅概念股供應及購房者信心，廣東在房價破萬8 省中2021 年商品住宅成交面積降幅最大、累計增速最早轉負。2）集中供地項目建設偏慢影響高房價省市商品房供應：年內相當部分項目由開發能力較弱的平臺公司獲取，克而瑞數據顯示截至2022 年2 月9 日僅21%的2021 年集中供地項目已開工。3）核心城市疫情散發影響高房價省市線下銷售：2021 年來多個房價較高的一二線城市出現散發疫情，而房價偏低省份疫情多集中于商品房市場規模較小的邊境城市。

 

    價格變動：24 省均價同比下行，區域、城市分化加劇。在居民收入預期波動、房企優先保障現金流的背景下，房價下降的情況確實存在，2022Q1 31 省中10 省商品住宅概念股累計均價高于2020 年、僅7 省累計均價同比提升。各區域間房價分化加劇，與2020 年末相比，房價較低的青海、云南、吉林、廣西、甘肅降幅超過10%，同時上海、浙江、北京等均價較高的省市2022Q1 商品住宅累計均價漲幅最大；城市維度上，2021 年7 月以來多個弱二線及三四線城市采取了限制房價下跌的舉措，同時多數重點城市房價仍高于2020 年末（2022 年3 月70 大中城市中56 城新建商品住宅價格高于2020 年末）。短期來看，政策改善下深圳、上海等核心城市二手房已出現筑底跡象，如深圳接近參考價成交房源占比近月小幅回落、上海二手住宅概念股價格2021 年11 月起回升，但疫情擾動可能為市場復蘇增添不確定性；長期來看，部分區域房價的壓力更緣于產業發展和人口流動的趨勢，區域、城市間房價的分化態勢或將延續。

 

    風險提示：調控政策及疫情防控存不確定性；公司銷售結算或出現波動

 

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