事件：

 

    5 月31 日，克而瑞發布2022 年5 月房地產公司銷售排行，保利龍頭股單月銷售排名第一，實現銷售金額380 億元，碧桂園、萬科單月銷售額分別為378、300 億元，排名第二、三，前三門檻從去年同期594億元降至300 億元。5月單月銷售過百億房企為14家，較去年同期減少25 家，對比2020 年同期減少18 家。

 

    點評：

 

    5 月房企銷售額同比-57%、較前值+1pct，處歷史絕對低位、但或將逐步改善。2022 年5 月，50家房企單月銷售金額4,074 億元，環比+10.3%，較21 年同比-57%、較前值+0.7pct；銷售面積為2,626 萬方，環比+7%，較21 年同比-58%、較前值-2pct。值得注意的是，在我們跟蹤的50 強房企名單中，恒大、佳兆業、新力、藍光已無數據更新，考慮出險房企的銷售數據后，5 月實際的房企銷售同比降幅更大。22年5 月房企銷售表現繼續惡化、并連續10 個月大幅下降，歷史上較為罕見，主要源于：1）經濟概念股走弱背景下收入預期下降導致購買力下降；2）資金緊張導致房企降價以及市場預期悲觀；3）近期新冠疫情反復也限制了銷售的恢復；4）22 年上半年銷售依然處于高基數階段。近期，地方政府在需求端支持方面的因城施策密集加速加碼、并且房貸利率也連續下降，我們預計后續房企銷售降幅將逐步有所縮窄，但低庫存下房企間供給的差異也將導致分化進一步加劇。

 

    5 月單月銷售：保利、碧桂園、萬科排名前三，單月銷售普降中房企分化加大。從單月銷售來看，保利銷售排名第一，碧桂園、萬科分別位列二三。其中，碧桂園378 億（YOY-53%）、萬科300 億（YOY-48%）、保利380 億（YOY-36%）、融創127 億（YOY-82%）、華潤203 億（YOY-19%）、中海279 億（YOY-19%）、招蛇162 億（YOY-48%）、世茂集團61 億（YOY-79%）、綠城151 億（YOY-52%）、金地142 億（YOY-50%）、旭輝108 億（YOY-60%）、中南46 億（YOY-77%）、龍湖135 億（YOY-54%）、陽光城25 億（YOY-85%）、金科79億（YOY-60%）、新城114 億（YOY-53%）、建發+聯發合計151 億（-31%）、濱江93 億（YOY-18%）、華發70 億（YOY-51%）等。5 月房企銷售繼續低迷、連續10 個月普降，但分化也在進一步加劇，主流企業中銷售同比排名靠前的房企為：

 

    越秀+2%、濱江-18%、中海-19%、華潤-19%、保利-36%、建發-39%等，顯著好于行業；預計這種分化在融資差異和拿地差異之下后續將進一步加大，推動優質房企的銷售集中度將進一步提升。

 

    前5 月累計銷售：碧桂園概念股、萬科、保利排名前三，累計銷售普降中房企分化加大。從累計銷售來看，碧桂園位列第一，萬科、保利位列二、三。其中，碧桂園2,012 億（YOY-43%）、萬科1,673 億（YOY-42%）、融創986 億（YOY-59%）、保利1,592 億（YOY-32%）、中海965 億（YOY-38%）、招蛇777 億（YOY-41%）、金地722 億（YOY-44%）、華潤813 億（YOY-36%）、世茂343 億（YOY-72%）、綠城788 億（YOY-39%）、金茂509 億（YOY-54%）、龍湖621 億（YOY-44%）、旭輝496 億（YOY-55%）、陽光城200 億（YOY-75%）、中南258 億（YOY-71%）、新城515 億（YOY-46%）、金科360 億（YOY-58%）、建發+聯發合計639 億（-32%）、濱江450 億（YOY-36%）、華發350 億（YOY-35%）等。前5 月盡管大多數房企銷售均呈現下滑態勢，但分化趨勢也更為顯著，主流企業中銷售同比排名靠前的房企為：越秀-15%、保利-32%、華發-35%、華潤-36%、濱江-36%、建發-37%、中海-38%、綠城-39%等，顯著好于行業；預計這種分化在融資差異和拿地差異之下后續將進一步加大，推動優質房企的銷售集中度將進一步提升。

 

    投資分析意見：銷售持續斷崖下跌，但普降中出現分化，維持“看好”評級。近期，房貸連續降息，高能級城市限購逐步放開，并疊加政府推信用保護工具支持民企發債，顯示目前政策基調正由托而不舉向積極支持轉變，預計供需兩端政策都有更大放松空間，并預計行業基本面也將逐步恢復。此外，從中長期來看，我們認為我國房地產行業后續發展路徑或將類似于美國房地產行業和中國白酒行業“總量趨弱+格局優化”的模式，并預計格局優化后優質房企成長空間將再次打開，有望實現量質雙升。我們維持房地產板塊“看好”評級，推薦：A 股：保利發展、建發股份、濱江集團、中國建筑、金地集團、華發股份、招商蛇口、新城控股、萬科A；推薦：H 股：華潤置地、中海外發展、龍湖集團、旭輝控股、建發國際、碧桂園；并維持物業管理板塊“看好”評級，推薦：碧桂園服務、旭輝永升服務、華潤萬象、保利物業、中海物業、新大正、綠城服務、寶龍商業、新城悅服務。

 

    風險提示：房地產調控概念股政策進一步收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。

 

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