房地產市場概念股下行，加上疫情防控等因素迭加，上半年百強房企銷售大跌超過5 成。

 

    然而，六月銷售概念股有所改善，環比五月上升60%。從三月份國務院、央行等六大部門集中出臺政策，地產概念股支持政策措施不斷出臺，房貸利息亦持續下調。反映政策可能收效了。然而，六月的反彈可能只是過去幾個月因疫情及市場環境變動，而對購房計劃延后所釋放的效果，未來7、8 月的銷情將是關鍵。繼續建議關注頭部發展商，如中海、萬科、龍湖、華潤、旭輝、越秀、建發等。

 

    報告內容

 

    百強銷售環比現改善。百強房企首六月全口徑銷售龍頭股總額約34,706 億元，同比下跌50.7%；權益銷售總額約 24,336 億元，同比下跌50.8%；操盤口徑銷售30,564 億元，同比下跌50.3%。單月六月全口徑銷售總額 8,311 億元，同比下跌43%；六月權益銷售總額約5,870 億元，同比下跌41.3%。百強房企上半年銷售總額嚴重下跌，六月同比跌幅仍然處于較深水平，但環比五月有明顯改善。六月全口徑銷售環比增長60%，銷售售同比跌幅亦有所收窄，比五月改善16.9 個百分點。

 

    成交雖疲弱，但筑底跡象顯現。 30 大中城市的商品房成交套數及面積在上半年累計約58.4 萬套及6,337 萬平米，同比下降37.7%及38.2%。跌幅基本上與百強銷售情況一致，六月成交亦同樣出現明顯改善。根據高頻數據顯示，30 大中城市六月份第1-4 周的每周成交套數分別約19,440、26,320、38,490 及 41,360 套，高于五月份的周平均值19,410 套。高能級城市的反彈較為明顯，六月份一線城市周平均成交環比五月份增長112.6%、二線城市約74.9%、三線城市約16.9%。

 

    百強房企排名格局變化鮮明。按全口徑銷售計算，百強房企跌幅較大的如恒大、佳兆業、奧園、正榮、富力等，大多是出險房企，其銷售同比下跌近70%。排名上多數由去年第20-40 位，跌至今年上半年的第50-65 位，仍然保持相對較前位置，其他中小房企在面對行業壓力之下，情況沒有比港股出險或違約房企好。首十位房企的排名變動相對較少。主流房企中，以越秀地產排名升幅最佳，排名由去年第37 位，升至今年上半年的18 位，上半年累計銷售跌幅亦只是1%，遠輕于同業平均水平。

 

    上半年買地金額銳減。今年第一輪22 城集中供地基本完成，土拍龍頭股總額約5000 億元，比去年首輪下跌5 成，城市供地面積也明顯減少。上半年百強拿地總額約7,675億元，同比下跌65.6%；拿地總建面約7246 萬平米，同比下降77.1%。按拿地金額計算，排名首十位中，除了濱江外，其余都是國企。百強拿地總額中，國企拿地金額估算約68%，民企基本上都沒有拿地。

 

    未來兩月是關鍵。從三月份國務院、央行等六大部門集中出臺政策，其后更多城市陸續出臺救市措施。房貸利率在人行、銀保監五月宣布首套房貸利率下限降至LPR減20 個基點后，持續下降至六月的4.42%。在政策、房貸龍頭股利息的刺激下，六月份的數據終于出現有明顯改善，尤其在一、二線城市，反映政策可能收效了。然而，六月的反彈可能只是過去幾個月因疫情及市場環境變動，而對購房計劃延后所釋放的效果，未來7、8 月的銷情將是關鍵。繼續建議關注頭部發展商，如中海、萬科、龍湖、華潤、旭輝、越秀、建發等。

 

    風險提示：i） 調控放松效果不確定性；ii）疫情反復；iii）資本市場龍頭股態度審慎

 

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