本周新房二手房龍頭股市場繼續回暖，新房同比環比維持正增長。近期多個核心城市密集出臺落戶放松政策，上海單月內連續兩次出臺落戶放松政策。我們認為核心城市密集出臺落戶放松，將進一步增強這些城市對高校畢業生的吸引力，從而一定程度上增加當地住房的需求。

 

    近期高頻銷售數據表現亮眼，環比持續提升。主要有三點原因：（1）“四限”

 

    政策持續放松，疫情影響得到控制；（2）傳統季節因素，6 月末房企沖銷量加大推盤力度；（3）少數城市龍頭股有集中簽約或安置房問題。我們認為當前一二線城市的“四限”政策仍有進一步放松空間，尤其是商貸首付比例及二套房認定標準方面。考慮到去年7 月基數較低，我們預計未來數周同比降幅降較上半年明顯縮窄，但由于沖量節點已過，環比可能面臨下行壓力。

 

    行情回顧：本周中信房地產指數累計變動幅度為4.4%，領先大盤2.72 個百分點，在29 個中信行業板塊排名中位列第3 名。本周上漲個股共72 支，較上周減少19 支，下跌股數為55 支。（若無特殊說明，報告中本周指6.25-7.2 當周）。

 

    新房成交情況：本周30 個城市新房成交面積為657.4 萬平方米，環比提升23.8%，同比提升12.6%。長三角珠三角核心城市顯著復蘇，上海、廣州、深圳、杭州、溫州、寧波、青島等城市本周銷量同比為正。其中樣本一線城市的新房成交面積為121.1 萬方，環比33.2%，同比15.9%；樣本二線城市為356.3 萬方，環比0.2%，同比0.8% ；樣本三線城市為180.0 萬方，環比112.4%，同比42.8%。從今年累計26 周新房成交面積同比看，樣本30 城共計7664.4 萬方，同比下降-38.1%；一線城市為1467.0 萬方，同比-34.6%；二線城市為4504.0 萬方，同比-33.1%；三線城市為1693.4 萬方，同比-50.2%。

 

    二手房概念股成交情況：本周我們跟蹤的11 個重點城市二手房成交面積合計149.0萬方，環比增長1.2%，同比增長1.7%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為37.4 萬方，環比20.6%；樣本二線城市為93.5 萬方，環比-3.0%；樣本三線城市為18.1 萬方，環比-8.4%。年初至今累計二手房成交面積為2654.2 萬方，同比變動為-30.1%；其中樣本一線城市的累計二手房成交面積為734.4 萬方，同比-40.7%；樣本二線城市為1594.4 萬方，同比-22.9%；樣本三線城市為325.4 萬方，同比-22.9%。

 

    重點公司境內信用債情況：發行量減少，整體發債利率增加。根據Wind 行業房地產指標統計，本周（6.27-7.3）共發行房企信用債龍頭股11 只，環比減少了10只；發行規模共計80.6 億元，環比減少62.9 億元，總償還量123.17 億元，環比減少34.9 億元，凈融資額為 -42.57 億元，環比減少28 億元。融資成本來看，招商蛇口短期融資券（-40bp）的債券利率較公司之前發行的同類型同期限的可比債券下降。

 

    投資建議：維持地產開發板塊“增持”評級。今年是一個大級別政策寬松周期，是beta 級別的行情，我們認為本輪地產股主要邏輯包含政策放松以及競爭格局改善。信用資質良好、流動性充裕、土儲量足質優的房企是主要選擇方向。建議關注：A 股濱江集團、萬科A、保利發展、招商蛇口、金地集團、華發股份、華僑城A；H 股綠城中國、華潤置地、中國海外發展、龍湖集團、中國金茂、旭輝控股集團、中國海外宏洋。物管：華潤萬象生活、綠城服務、中海物業、保利物業、碧桂園服務、永升生活服務、招商積余。

 

    風險提示：政策出臺速度和執行力度不及預期，基本面繼續下行引發連鎖反應，疫情反復影響超預期。

 

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