市場行情：

 

    本周（7.4-7.8）A 股地產龍頭股指數（申萬房地產）漲幅-4.36%（上周4.27%），A 股大盤（萬得全A）漲幅-0.40%（上周1.37%）；H股地產指數（克而瑞內房股領先指數）漲幅-3.46%（上周5.03%），H 股大盤（恒生指數）漲幅-0.61%（上周0.65%）。本周A股、H 股地產板塊表現均弱于大盤。

 

    行業基本面：

 

    新房銷售轉弱，二手房銷售更具韌性。從數據來看，45 城商品房累計銷售面積（7.1~7.7）同比-39.6%，上月同比-8.5%；16城二手房龍頭股成交面積（7.1~7.10）同比-5.1%，上月同比-3.5%。

 

    去化周期持續下降。從數據來看，15 城商品房去化周期（截至7.10）為647 天，上月同期為863 天。

 

    土地市場弱勢。從數據來看，100 大中城市本年累計（截至7.10）成交土地建面同比-34.2%，上周累計同比-32.9%；本周100大中城市（7.4~7.10）土地成交溢價率1.0%，上周2.6%；100 大中城市本年累計（截至7.10）土地成交總價同比-55.9%，上周累計同比-55.4%。

 

    融資持續低迷。從數據來看，境內地產債發行規模（7.1~7.10）累計同比-57.1%，上月規模同比-53.3%；境外地產債發行規模（7.1~7.10）累計同比-100.0%，上月規模同比-81.7%。信托發行規模（7.1~7.10）累計同比-96.2%，上月規模同比-83.7%。

 

    投資策略：

 

    本周新房市場概念股復蘇勢頭減弱。我們認為原因主要有以下幾點：1）前期維穩政策的集中釋放，6 月開始政策發力有所減弱。2）6 月疫情緩解帶來了前期積壓性需求的集中釋放，推高了短期復蘇力度。3）6 月份房企沖刺中期業績，推盤與促銷較多，促進了需求的釋放。4）二季度房企償債壓力相對較低，進入7 月份后，房企償債高峰到來，部分房企違約展期影響消費者信心。

 

    二手房市場具有韌性，市場復蘇趨勢不改。我們認為二手房市場不存在新房的交付問題，更能體現出需求的復蘇態勢。進入7月份以來，部分高能級城市正進一步加強政策力度，東莞、成都陸續出臺了限購放松政策。隨著房企償債形勢的進一步嚴峻與市場復蘇力度的減弱，政策有望進入新一輪釋放期。我們認為市場復蘇力度雖然有所減弱，但整體趨勢依然向好。從需求端來看，隨著宏觀經濟的企穩，“穩增長”政策的持續落地以及需求端鼓勵政策的持續出臺，需求將會逐漸從高能級城市開始釋放，帶來銷售的逐漸企穩。從供給端來看，土地市場方面，各地政府將會適度放松限價、降低配建要求、降低土拍門檻或者主動釋放優質地塊，給房企留足合理的利潤空間。隨著房企償債高峰的過去以及房企紓困政策的不斷落地，房企的資金問題有望逐漸緩解，對房企的交付信心有望逐漸恢復。

 

    我們持續推薦：1）具有全國化和綜合化發展能力的高信用概念股龍頭央企，推薦保利發展。我們認為信用優勢將推動龍頭央企在土地龍頭股和并購市場獲得優勢，持續的拿地推盤能力與優質的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額。2）扎根高能級區域，積極向全國拓展的優質地方國企龍頭，建議持續跟蹤越秀地產。我們認為深耕高能級區域的地方國企龍頭，兼具業績穩定性與未來成長性。在民企大規模暴雷和喪失拿地能力的當下，憑借深耕高能級區域鑄就的穩定基本盤和融資優勢帶來的逆勢擴張能力，地方國企龍頭有望在行業出清過程中實現趕超。

 

    風險提示：行業政策落地不及預期的風險、盈利能力繼續下滑的風險、銷售不及預期的風險。

 

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