市場表現：上周申 萬房地產龍頭股板塊收于3133.38 點，累計下跌4.36%，同期上證綜指累計下跌0.93%，深證成指累計下跌0.03%，滬深300 累計下跌0.85%；橫向對比，板塊表現位于下游。

 

    　　公司動態：6 月保利發展概念股簽約面積291.68 萬平方米，同比增長25.23%；簽約金額510.03 億元，同比增長1.42%。今年1-6 月，公司實現簽約面積1307.31 萬平方米，同比減少21.78%；實現簽約金額2102.21 億元，同比減少26.29%。

 

    　　土地市場：6 月27 日-7 月3 日，全國百城合計成交土地龍頭股建面3278 萬方，環比+97.6%，同比-41.1%；樓面價1917 元/平，環比+6.8%，同比-28.2%；溢價率為2.6%，環比上周收窄4.6%，同比收窄14.1%。

 

    　　成交市場：7 月1 日-7 月7 日，32 城新房成交面積441 萬方，環比-56.0%，同比上年同期-38.0%，其中一線城市上周成交面積90 萬方，環比+57.7%，同比上年同期-28.5%。

 

    　　庫存供應：本周10 大城市待售面積為8498 萬方，環比-2.2%，同比+8.2%，去化周期為13.2 月，相比上周-0.2，相比去年+4.7。

 

    　　重點事件點評：7 月6 日重慶第二輪集中供地12 宗地塊以136.7 億元全部成交，環比+37%，成交總建面225.7 萬方，環比+54%，平均樓面價6057 元/平方米，環比下降明顯。從溢價情況來看，僅有1 宗溢價成交，其余土地皆以底價成交，平均溢價率僅為0.5%，低于今年首輪的5.4%，土拍熱度繼續降溫。大型央企招商蛇口、中交、中海拿地占比51.44%，為絕對主力；民營房企拿地金額合計32.66 億，占比24.80%，相比一批次上升6.31pct；混合制企業中萬科也有所斬獲，以11.3 億奪得渝北區兩路組團地塊，占比8.58%。總體來看，民企和混合制企業活躍度上升，城投有所下降，現金流充裕的央企拿地優勢依然明顯。

 

    　　投資建議：本周，經歷了半年度銷售沖刺后成交有所回落，32 城新房成交面積環比下降56%，同比去年同期下降38%，同比上月同期仍有增加31%；二手房成交回落幅度較小，16 城二手房成交面積163 萬方，環比上周下降20%，同比去年同期上升0.4%，同比上月同期上升45%；成交環比回落具有季節性因素，過去十年中7 月統計局口徑銷售金額環比均值為-30.3%。因城施策方面，前期新房銷售相對較差的城市四限政策再度寬松，福州二孩家庭可在五城區購買第三套住房，東莞再次劃定并縮小限購范圍，哈爾濱、唐山、漢中出臺公積金寬松政策。融資方面，市場迎來年內到期償付最高的月份，本周寶龍發布兩筆合計5億的美元債龍頭股要約交換同意征詢公告，融信將兩筆合計21.5 億的債券展期一年，世茂未能償付一筆本息合計10.24 的美元債。我們認為，行業弱復蘇趨勢依然在持續，但需要關注的是部分房企流動性危機對購房者信心帶來的影響，以及部分地區新冠疫情防控形勢再度嚴峻帶來的影響。我們預計政策寬松環境全年持續，行業beta 向上趨勢不變，穩健綠檔房企加速集中，投融資方面占優的頭部綠檔房企優勢顯現，同時伴隨優質民營房企融資環境實質性改善，拿地積極性逐步回升，估值性價比凸顯，配置可適度下沉至腰部彈性標的，A股建議關注保利發展、金地集團、招商蛇口、萬科A、濱江集團、新城控股概念股；H 股建議關注中國海外發展、龍湖集團、美的置業、旭輝控股集團。

 

    　　風險提示：房價過快反彈造成政策兩難；國內新冠疫情反復

 

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