事件

 

    　　國家統計局發布2022 年1~6 月房地產開發投資概念股和銷售數據。

 

    　　銷售端：6 月商品房銷售降幅收窄，待觀察后續政策及房企動作2022 年1~6 月，商品房銷售面積累計同比-22.2%（1~5 月-23.6%），6 月單月-18.3%(5 月-31.8%)；1~6 月銷售金額累計同比-28.9%（1~5月-31.5%），6 月單月-20.8%（5 月-37.7%）。其中，住宅銷售龍頭股金額累計同比-31.8%（1~5 月-34.5%）。價格維度，2022 年1~6 月全國銷售均價同比-8.1%（1~5 月-10.3%）；區域維度看，東部地區的銷售均價仍居四大區域首位，達13567 元/方。往后看，2022 年7 月至今（截至7 月18 日）30 大中城市高頻成交面積數據顯示同比-41.0%，銷售情況不容樂觀。隨著各大城市進入疫情常態化防控階段，短期降幅波動走向仍需觀察：i）政策后續落地情況，尤其是注意觀察近期監管、住建部、央行協同配合的政策力度及地方出臺的“保交樓、保民生、保穩定”具體措施落實情況；ii）房企“以價換量”力度，各房企在“促回款”壓力下，極有可能結合實際情況開展優惠活動，如特價房、折扣和全民營銷返傭等。

 

    　　開竣工：新開工降幅擴大，竣工壓力短期內難以改善2022 年1~6 月新開工同比-34.4%（1~5 月-30.6%），6 月單月-45.1%（5 月-41.8%）。從拿地向開工傳導的角度而言，拿地-銷售普遍存在2~3Q 的時滯。細分至城市層面，“土地供應兩集中”對拿地的節奏已經產生明顯擾動。考慮到，“三條紅線”、“房地產貸款集中度管理”

 

    　　及土地“兩集中”等調控政策的實施以及當前宏觀環境的不確定性提升，房企拿地態度將愈發謹慎。值得注意的是2022H1 新開工在拿地端滯后的情況下，也將相應出現波動，房企主動調整開工節奏的能力持續弱化。實行“兩集中”土拍的22 城中民企拿地意愿仍較弱，部分城市城投等地方平臺托底現象延續。截至7 月19 日，2022 年22城土拍情況（長沙、廣州第二輪均因1 宗地搖號未公布，暫未統計），就拿地金額占比來看，央國企、地方平臺、民企分別占42%、33%、25%。平臺獲取項目較大概率將尋求品牌房企合作開發，也是導致項目開工速度放緩的因素之一。

 

    　　1~6 月竣工面積同比-21.5%（1~5 月-15.3%），6 月單月-40.7%（5月-31.3%）。竣工指標將直接受到近期銀行斷貸事件影響，該指標恢復需觀察政府后續“保交付”措施力度，考慮到政策發力需要時間，預計7 月壓力難有明顯改善。

 

    　　投資端：開發投資單月同比降幅擴大，土地投資貢獻持續減少2022 年1~6 月房地產開發投資完成額同比-5.4%（1~5 月-4.0%），6 月單月-9.4%（5 月-7.8%）。注意到，1~6 月土地成交建面同比-48.3%（1~5 月-45.7%）。考慮到，集中供地的實施及“因城施策”下分化，房企拿地策略維持保守，土地市場區域間熱度分化更為明顯，作為開發投資的主要組成部分，未來土地投資對開發投資的貢獻存在繼續弱化的可能。此外，今年《政府工作報告》再提新型城鎮化，有序推進城市更新，加上近期鄭州新政再推棚改等，城市更新有望在未來“補位”提升房地產開發投資韌性。

 

    　　融資端：到位資金單月同比降幅收窄，各細分渠道單月同比皆負2022 年1~6 月到位資金同比-25.3%（1~5 月-25.8%），6 月單月-23.6%（5 月-33.4%）。結構上，6 月單月國內貸款（同比-32.1%）、自籌資金龍頭股（同比-17.5%）、回款（首付+按揭）（同比-27.8%）【其中個人按揭（同比-19.7%）、首付款（同比-30.8%）】。從占比來看，銷售回款仍為主要的資金來源渠道（6 月單月占比49.7%，1~6 月占比達49.8%），各細分渠道單月同比皆負。隨著政策放松，居民總體按揭需求較上月有所改善，但仍存在壓力，從央行發布的6 月社會融資規模統計數據報告可以印證：6 月居民貸款環比多增5594 億，但同比仍少增203 億；其中6 月居民中長期新增貸款較5 月大幅增加1047 億元至4167 億元，但同比仍縮窄至989 億元。向后看，在良性循環和因城施策政策引導下，在保障居民合理購房需求釋放基礎上，融資端有望得到修復。

 

    　　投資建議

 

    　　繼“三條紅線”后，“房地產貸款集中度管理”及“土地供應兩集中”等政策的出臺，將供需兩端雙向約束。調控風向未變，“以穩為主”仍為主基調，大放大收的空間較窄。當前板塊估值及倉位已處歷史低位。行業供需兩端受限帶來拿地、銷售、降杠桿之間的不協調加重。建議關注：

 

    　　（1）穩健發展型：保利發展、萬科A、金地集團龍頭股；（2）成長受益型：

 

    　　濱江集團、建發股份、新城控股；（3）物管優質標的：碧桂園服務龍頭股、華潤萬象生活、金科服務、綠城服務、寶龍商業等。

 

    　　風險提示

 

    　　房地產調控政策趨嚴，銷售修復不及預期，資金面大幅收緊等。

 

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