6月銷售環比大幅 改善，累計同比降幅收窄。6 月銷售金額1.77 萬億，環比+68.2%，單月同比-20.8%，降幅比5 月收窄16.9pct，1-6 月累計銷售金額6.61 萬億，同比-28.9%，降幅比上月收窄2.6pct。銷售環比大幅改善，我們在百強房企概念股銷售數據解讀中已經分析四大原因：疫情解封后需求補償釋放，在半年度關口房源供應提振，房企沖刺半年度銷售、采取各種營銷手段，今年3 月以來政策加碼、不斷向市場傳導。從趨勢上來看，銷售年內累計同比的底部已經確認，7-8 月作為傳統銷售龍頭股淡季（過去十年7 月環比回落幅度在-30%，8 月則環比持平），是觀察是否反彈的重要窗口期。從7 月前14 天的高頻銷售數據來看，我們統計的32 城新房成交面積同比6 月同期+3.0%，我們監測的16 城二手房成交面積同比6 月同期+16.8%，7 月上旬銷售回暖的趨勢依然在保持，但由于上中下旬的成交動能和基數存在差異，銷售龍頭股趨勢還需進一步觀察。

 

    6 月土地成交同比降幅依然較大，部分優質民企和混合制企業參與度提高。6 月土地成交價款654 億元，環比+50.9%，單月同比-65.1%，累計同比-46.3%。6 月中指院300 城土地出讓金4243 億元，環比112.6%，同比-34%，累計土地出讓金1.19 萬億，累計同比-54.5%。6 月22 城共成交201 宗地，總成交金額為2339.3 億元，環比+71.21%，同比-37.01%；央企拿地數量占比12%（環比下降4pct），地方國企占比20%（環比持平），地方城投占比30%（環比下降19pct），民企占比36%（環比上升24pct），混合制企業占比2%（環比上升1pct）。

 

    新開工、竣工、在施工面積環比改善，同比降幅較上月走闊。6 月開發企業房屋新開工面積1.48 億平，環比+24.4%，單月同比-45.1%，降幅比上月擴大3.2pct，1-6 月累計新開工面積6.64 億平，累計同比-34.4%，降幅較上月擴大3.9pct。6 月房屋竣工面積0.53 億平，環比+58.3%，單月同比-40.7%，1-6 月累計竣工面積2.86 億平，累計同比-21.5%，降幅比上月擴大6.2pct。6 月在施工面積84.88 億平，環比5 月增加1.73 億平（+2.1%），同比去年6 月下降2.45 億平（-2.8%），降幅較5 月擴大1.8pct。

 

    開發投資額累計降幅進一步走闊。6 月商品房開發投資完成額1.68 萬億，環比+24.7%，單月同比-9.4%，降幅較上月走闊1.6pct，累計同比-5.4%，降幅比上月進一步擴大1.4pct；由于今年以來土地招拍掛成交面積同比降幅一直在-50%左右徘徊，壓制土地購置費增速，同時今年以來施工面積和新開工面積同比數據不斷下滑，帶動施工投資同比下行。

 

    定金預收款和銀行按揭款隨銷售金額大幅改善。6 月房企到位資金1.64 萬億，環比+38.4%，單月同比-23.6%，降幅較上月收窄9.8pct，累計同比-25.3%，降幅基本持平。

 

    房價整體同比降幅進一步走闊，成交偏弱的二線和強三線城市仍有進一步寬松的可能。6 月70 個大中城市新建商品住宅銷售價格環比-0.1%，同比-1.3%，降幅比上月擴大0.5pct；其中一線環比+0.5%，同比+3.3%；二線環比+0.1%，同比-0.2%；三線環比-0.3%，同比-2.8%。

 

    我們認為，未來對于一些成交偏弱的二線和強三線城市仍將進一步釋放寬松政策，但對于購房需求具備堅實支撐的一線城市核心區不具備寬松基礎。

 

    投資建議：6 月全國商品房概念股銷售金額環比增長68.2%，但從銷售、拿地、新開工、竣工、資金龍頭股等單月同比數據來看，仍有-20%至-50%的降幅，行業正處于艱難、溫和的復蘇通道，實質性回穩還需寬松政策持續引導成交改善，未來成交偏弱的二線和強三線仍有進一步寬松可能。7 月高頻龍頭股數據顯示，32 城新房成交面積環比+3.2%，16 城二手房成交面積環比-1.6%，7 月上旬銷售回暖的趨勢依然在保持，但需要關注近期部分房企展期或違約頻發、停工和延期交付造成停貸傳聞對購房者信心的影響，以及部分地區新冠疫情防控形勢再度嚴峻帶來的影響。整體來看，2022 年上半年GDP 初步核算同比增長2.5%，降幅較一季度收窄2.3pct，上半年房地產開發完成額同比-5.4%，降幅較上月進一步走闊1.6pct，在下半年穩增長、穩地產預期下，房地產政策寬松環境預計全年持續，行業beta 向上趨勢不變，穩健綠檔房概念股企加速集中，投融資方面占優的頭部央國企優勢顯現，未來隨著優質民營房企融資、銷售、拿地逐步回歸常態，配置可適度下沉至腰部彈性標的，A 股建議關注保利發展、招商蛇口、濱江集團、金地集團、萬科A、新城控股；H 股建議關注中國海外發展、龍湖集團、美的置業、旭輝控股集團。

 

    風險提示：房價過快反彈造成政策兩難；國內新冠疫情反復。

 

數據推薦

最新投資評級目標漲幅排名上調投資評級 下調投資評級機構關注度行業龍頭股關注度股票綜合評級首次評級股票