我們認(rèn)為，高信用者謹(jǐn)慎的行為，可能導(dǎo)致投資和拿地龍頭股疲軟的預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)。

 

    　　優(yōu)質(zhì)土地源源不斷，純市場(chǎng)化的項(xiàng)目并購(gòu)更難展開(kāi)，土地市場(chǎng)概念股和房屋銷(xiāo)售景氣可能背離。我們認(rèn)為支持房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需的政策，更需要持續(xù)發(fā)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)一個(gè)銷(xiāo)售較緩慢復(fù)蘇，投資新開(kāi)工持續(xù)不振，高信用企業(yè)持續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)土地的階段。

 

    　　 高信用企業(yè)謹(jǐn)慎是行業(yè)的新現(xiàn)象，即一批資金鏈?zhǔn)�分安全、融資十分通暢的企業(yè)，卻對(duì)拿地、開(kāi)工、投資等越來(lái)越態(tài)度謹(jǐn)慎。

 

    　　 高信用者謹(jǐn)慎的表現(xiàn)。2021 年秋天，民企在土地市場(chǎng)拿地份額顯著下降。可是，高信用企業(yè)，包括央企，在2022 年后也有意控制拿地的節(jié)奏和速度，避免杠桿率明顯提升。在2022 年第二批集中供地，不少城市本地國(guó)企拿地的比例已經(jīng)超過(guò)60%，其中多有托底拿地因素。四家銷(xiāo)售排名最高的央企2022 年二季度總拿地金額同比下降44.6%，上半年整體拿地強(qiáng)度則下降5 個(gè)百分點(diǎn)至41%。

 

    　　 高信用者謹(jǐn)慎的原因之一：信用風(fēng)險(xiǎn)可能繼續(xù)擴(kuò)散。目前來(lái)看，由于金融機(jī)構(gòu)既無(wú)法提高整體借貸成本，又很難精準(zhǔn)辨別主體信用，其應(yīng)對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的辦法是不斷縮小客戶(hù)白名單。各企業(yè)境內(nèi)外債券收益率確實(shí)仍在上行（哪怕是優(yōu)秀企業(yè)）。企業(yè)確實(shí)有理由謹(jǐn)慎從事，預(yù)留資金安全墊。

 

    　　 原因之二：銷(xiāo)售即使復(fù)蘇，地價(jià)也不會(huì)上漲。政府性基金收入面臨明顯下行的壓力，土地市場(chǎng)的供應(yīng)可能一直量豐質(zhì)高。而企業(yè)作為一個(gè)整體其融資性現(xiàn)金流并未恢復(fù)。高信用企業(yè)判斷土地市場(chǎng)價(jià)格不可能上漲，故而沒(méi)有理由大規(guī)模投資和拿地。

 

    　　 原因之三：并不存在供應(yīng)缺口，新房?jī)r(jià)格不可能大漲。有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，縮減的新開(kāi)工面積可能意味著供應(yīng)缺口，房?jī)r(jià)因此有上漲的可能，但絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)顯然不這么想。一方面，企業(yè)自身土地儲(chǔ)備豐富；另一方面，新增土地儲(chǔ)備雖然總量少，卻聚焦于少數(shù)核心城市，去庫(kù)存則發(fā)生在供給偏大的二三四線(xiàn)城市。北京、杭州等地的推盤(pán)非但沒(méi)有減少，反而可能有所增加。新房?jī)r(jià)格完全沒(méi)有大幅上漲的可能性，也使企業(yè)十分謹(jǐn)慎。

 

    　　 高信用者謹(jǐn)慎的可能影響——預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)。我們認(rèn)為，高信用者謹(jǐn)慎，可能導(dǎo)致投資和拿地疲軟的預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)。在源源不斷的優(yōu)質(zhì)土地入市的情況下，純市場(chǎng)化的項(xiàng)目并購(gòu)更難展開(kāi)。我們認(rèn)為支持房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需的政策，還需要持續(xù)發(fā)力。房地產(chǎn)龍頭股市場(chǎng)可能出現(xiàn)一個(gè)銷(xiāo)售持續(xù)緩慢復(fù)蘇，投資新開(kāi)工持續(xù)不振，高信用企業(yè)持續(xù)拿優(yōu)質(zhì)土地的階段。

 

    　　 風(fēng)險(xiǎn)因素：房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)深度調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)銷(xiāo)售可能在多重因素之下繼續(xù)下行，復(fù)蘇難以?xún)冬F(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)；信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延，部分房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)市場(chǎng)還款困難的風(fēng)險(xiǎn)；部分房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力持續(xù)下降風(fēng)險(xiǎn)。

 

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