事項(xiàng)：

 

    7 月28 日，中共中央政治局召開會(huì)議，提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

 

    銀保監(jiān)會(huì)召開全系統(tǒng)2022 年年中工作座談會(huì)暨紀(jì)檢監(jiān)察工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)支持地方做好“保交樓”概念股工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

 

    平安觀點(diǎn)：

 

    “穩(wěn)地產(chǎn)”放在更靠前位置，短期政策力度有望加大。會(huì)議強(qiáng)調(diào)要全方位守住安全底線，同時(shí)將“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”放在更靠前位置，凸顯中央穩(wěn)地產(chǎn)的決心。7 月以來(lái)受推盤回落及個(gè)別行業(yè)事件影響，銷售再度走弱，截止7 月26 日平安重點(diǎn)跟蹤50 城成交同比降32.2%，降幅較6 月擴(kuò)大18.4 個(gè)百分點(diǎn)，上半年百?gòu)?qiáng)房企銷售面積同比下降52.9%，樓市復(fù)蘇仍充滿波折。相比4 月政治局會(huì)議“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)因城施策用足用好政策工具箱，同時(shí)延續(xù)“支持剛性和改善性住房需求”的表述。考慮4 月首提“支持改善性住房需求”后，5 月成都、杭州等地政策調(diào)整快速落地，隨著本次會(huì)議精神逐步傳達(dá)，預(yù)計(jì)短期各地更多“穩(wěn)市場(chǎng)”政策有望出臺(tái)。

 

    強(qiáng)調(diào)保交樓概念股、穩(wěn)民生，地方政府有望發(fā)揮更大作用。會(huì)議強(qiáng)調(diào)“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”，近期受個(gè)別行業(yè)事件影響，市場(chǎng)對(duì)房屋交付擔(dān)憂有所升溫。統(tǒng)計(jì)23 家主要涉及出險(xiǎn)或展期房企2021 年合計(jì)銷售額約3.86 萬(wàn)億，占百?gòu)?qiáng)房企的30.6%，由于信用端的擔(dān)憂，部分出險(xiǎn)房企在外部融資和內(nèi)生銷售均存一定難度。根據(jù)中指院不完全統(tǒng)計(jì)，2022H1民企信用債發(fā)行占比僅11%，16 家出險(xiǎn)或展期房企銷售額同比降64%，短期保交樓壓力仍大。在“保交樓、穩(wěn)民生”大背景下，多家出險(xiǎn)或展期房企正通過(guò)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、引入戰(zhàn)投等方式積極自救，部分地方政府亦出臺(tái)返還土地款等舉措，在“壓實(shí)地方政府責(zé)任”的大背景下，預(yù)計(jì)各地地方政府在“保交樓”中將發(fā)揮更大作用。

 

    持續(xù)看好強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、強(qiáng)信用房企。我們認(rèn)為本輪地產(chǎn)調(diào)整期將加速房企分化，在短期行業(yè)復(fù)蘇仍存波折的背景下，“強(qiáng)信用”更易將融資優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為拿地優(yōu)勢(shì)，最終轉(zhuǎn)化為銷售及盈利優(yōu)勢(shì)。根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，上半年央國(guó)企信用債發(fā)行占比達(dá)89%、集中供地中央國(guó)企拿地金額占比達(dá)71%，百?gòu)?qiáng)房龍頭股企中央國(guó)企銷售額增速（-36.2%）大于民企（-61.7%），房企分化已逐步顯現(xiàn)。中長(zhǎng)期看，本次樓市調(diào)整有望加速行業(yè)供給端優(yōu)化，部分企業(yè)或面臨退出、規(guī)模萎縮，逐步改變過(guò)往“高地價(jià)、低盈利”現(xiàn)狀。格局優(yōu)化后將更考驗(yàn)開發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力，具備強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力房企有望脫穎而出。

 

    投資建議：個(gè)股建議優(yōu)選銷售、投資占優(yōu)，且有望率先受益行業(yè)復(fù)蘇的高信用企業(yè)，如保利發(fā)展龍頭股、中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、天健集團(tuán)等。物管方面，房地產(chǎn)復(fù)蘇等待期建議優(yōu)選關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險(xiǎn)可控、規(guī)模優(yōu)勢(shì)漸成、市場(chǎng)化能力突出的央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企，如招商積余、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、星盛商業(yè)等。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：1）房地產(chǎn)行業(yè)短期波動(dòng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2）個(gè)別房企龍頭股流動(dòng)性問(wèn)題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；3）政策改善及時(shí)性低于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

 

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