行業近況

 

    上周共41 城披露周度銷售數據，新房銷售面積環比增長17%，同比下降24%（上上周-27%），7 月新房銷售龍頭股面積累計同比下降29%（6 月-30%）。

 

    7 月周均推盤量環比6 月下降32%，去化率下行至47%（6 月55%）。7月百強房企銷售龍頭股額同比下降40%（6 月-43%）。受集中土拍影響，7 月宅地成交建面同比持平，金額同比增長79%。7 月房地產境內信用債發行量同比下降10%，中資地產美元債發行量同比下降98%至1 億美元。

 

    評論

 

    7 月新房銷售面積同、環比均降約三成。上周我們監測的41 城新房銷售面積環比增長17%，同比下降24%（上上周-27%）；7 月新房銷售面積較6月環比下降27%，累計同比下降29%（6 月-30%）。

 

    7 月重點城市推盤量環比降約三成，去化率邊際下行。上周10 個重點城市新推房源龍頭股環比下降19%至4727 套，去化率邊際上行10ppt至58%。7 月周均推盤量環比6 月下降32%，平均去化率下行至47%（6 月55%）。

 

    7 月百城房企銷售額同比跌幅較6 月基本持平。7 月克而瑞口徑百強房企銷售額同比下降40%（6 月-43%），其中Top10/30/50 房企下降35%/39%/40%。2022 年1-7 月累計同比下降49%（1H21 -51%）。

 

    受集中土拍帶動，7 月宅地成交金額同比增約八成，成交建面同比持平。

 

    上周上海推出的34 宗宅地全部成交，地塊質量較首輪有明顯提升，13 宗宅地達到限價，平均地貨比邊際上行。上周300 城宅地成交金額同比增長252%，建面同比下降20%（上上周+72%和+18%）；受集中土拍影響，7月宅地成交建面同比持平，金額同比增長79%（6 月-45%和-34%）。

 

    7 月房地產境內信用債發行量同比降一成，中資地產美元債幾無發行。7月房地產境內信用債發行量同比下降10%至470 億元，凈融資額為-204 億元；1-7 月累計凈融資額為43 億元（1-7M21 為-560 億元）。7 月中資地產美元債發行量同比下降98%至1 億美元，凈融資額為-64 億美元；1-7 月累計凈融資額為-330 億美元（1-7M21 為+71 億美元）。

 

    估值與建議

 

    7 月新房銷售概念股面積同、環比均降約三成，往前看，考慮到行業政策和“保交樓”舉措或將持續發力，我們預計新房銷售有望緩慢修復，但具體恢復節奏仍有不確定性，疊加3 季度企業信用債到期較為密集，我們預計短期A/H地產股受情緒影響波動性可能加強。中期維度上，我們認為優質龍頭房企龍頭股仍將更多受益于基本面邊際修復，長期演繹出集中度提升邏輯的確定性仍在，推薦標的：A股-保利、濱江、招商蛇口、華發、金地、萬科；H股-華潤、中海、越秀、綠城、建發、宏洋龍頭股、美置龍頭股；物管板塊-保利物業、中海物業、華潤萬象生活、綠城管理。

 

    風險

 

    政策變化或基本面修復不及預期；房企信用端龍頭股加速惡化；疫情影響超預期。

 

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