周度觀點：

 

    　　政治局會議強調穩定房地產市場概念股：7 月28 日，中共中央政治局召開會議，會議指出要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

 

    　　本次會議將“穩定房地產市場概念股”提至最前，體現了在銷售持續下行背景下，穩是第一要義；支持剛改需求下，各地限購、限售、限價等放松政策有望持續推出。此外，會議提出“壓實地方政府責任”，并首次提到“保交樓”；參考鄭州方案，我們認為地方政府有望于金融機構、房企共同出臺紓困政策，從而扭轉消費者預期。

 

    　　上海結束二輪集中供地：7 月28 日，上海第二批次集中供地結束，34 宗涉宅用地全部成交，其中12 宗底價成交，13 宗達到中止價進入“一次報價”階段，整體溢價率為4.49%，環比首輪的3.32%提高1.17pct。

 

    　　截至7 月29 日，16 個城市已完成二輪集中供地，3 個城市發布了掛牌公告，3 個城市未掛牌。受益于上海銷售市場回暖，上海二輪土拍拿地熱度回升。從拿地企業來看，保利發展、招商蛇口及華發股份分別為拿地數量前三，央國企仍為拿地主力；此外，由于上海前兩輪土拍時間間隔較短，聯合體形式拿地增多。

 

    　　我們認為，此次政治局會議釋放了“穩”的積極信號，有利于市場信息的恢復，寬松的政策環境與結構性復蘇的市場環境將持續驅動行情演繹。我們持續三條主線：1）受益于民企出清后競爭格局改善的地方國企：浦東金橋；2）中長期經營質量持續改善的全國性龍頭：保利發展、萬科A、綠城中國；3）高評級的穩健經營民企：濱江集團、旭輝控股集團。

 

    　　行業跟蹤

 

    　　銷售回顧（07.23-07.29）：重點監測33 城合計成交面積354.2 萬┫，環比上周增長8.5%；2022 年累計成交9728.7 萬┫，累計同比下降40.3%。其中，一線城市成交70.0 萬┫，環比上周下降14.3%，2022 年累計成交1783.8 萬┫，累計同比下降30.0%；二線城市成交192.7 萬┫，環比上周增長18.9%，2022 年累計成交4975.

 

    　　8 萬┫，累計同比下降31.9%；三線城市成交91.5 萬┫，環比上周增長10.9%，2022 年累計成交2969.1 萬┫，累計同比下降54.0%。

 

    　　土地供應（07.18-07.24）：百城土地宅地供應規劃建筑面積618 萬┫，2022 年累計供應規劃建面28036 萬┫，累計同比下降46.3%，供求比1.30。

 

    　　在土地概念股掛牌價格方面，百城供應土地掛牌樓面均價2944 元/┫，近四周平均掛牌均價6324 元/┫，環比下降4.3%，同比增長30.8%。

 

    　　土地成交（07.18-07.24）：百城土地住宅用地概念股成交規劃建筑面積848 萬方，2022年累計成交21520 萬┫，累計同比下降53.7%。

 

    　　土地成交樓面價及溢價率方面，百城住宅用地龍頭股平均成交樓面價為6122 元/┫，環比下降30.6%，同比增長32.9%，整體溢價率為2.5%，2022 年平均樓面價6012 元/┫，同比增長4.8%，溢價率3.8%，較去年同期增長13.9 個百分點。

 

    　　風險提示事件：融資環境龍頭股超預期收緊；調控政策超預期收緊。

 

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