行情回顧：政策節奏和邊際修復節奏偏慢導致階段性承壓2022Q2 全國商品房龍頭股銷售額同比-33.2%，量價分別同比-28.0%、-7.2%，投資同比-9.1%，供需層面整體邊際改善不夠顯著。受成長板塊反彈及銷售恢復緩慢影響，2022Q2 房地產龍頭股板塊收益表現較為弱勢，絕對收益為-7.5%，超額收益為-13.8%。從重點公司收益表現來看，信用等級仍是核心線索，期間上漲的多為高信用企業，阿爾法層面的經營表現亦是重要因素。

 

    行業持倉：配置比例短期下降，行情將逐步過渡至第三階段2022Q2 房地產行業基金重倉概念股配置比例環比下降0.59pct 至1.99%，歷史分位數（2018 年至今）為35%；超配比例環比下降0.25pct 至-0.39%。從7 月以來房地產板塊行情表現來看，配置比例短期或階段性承壓，主要由于需求邊際改善節奏可能有一定波折，且供給端問題引發市場短期擔憂情緒。但政策不會無效，只是時間和尺度問題，隨著貝塔演繹逐步從第二階段（政策上/周期下）過渡至第三階段（政策上/周期上），配置比例有望企穩回升。

 

    公司持倉：風險偏好短期收斂，逆勢擴張型仍受青睞開發板塊中，濱江集團、綠城中國獲明顯增持，中國海外發展、旭輝控股集團、建發國際集團等公司也獲一定增持；多數房企獲一定減持，其中金科股份、金地集團、華發股份獲明顯減持，華夏幸福、泰禾集團等困境反轉型標的再次退出基金重倉配置名單。

 

    物業板塊中，新大正獲明顯增持，招商積余、保利物業、碧桂園服務等公司也獲得一定增持；旭輝永升服務、綠城服務、金科服務、華潤萬象生活、世茂服務獲一定減持。

 

    由于銷售恢復速度緩慢，民營房企風險尚未得到明顯緩解，2022Q2 基金重倉配置風險偏好短期收斂，經營表現可在一定程度上支撐配置韌性。從重點公司配置比例變化來看，多數被一定減持，民營企業減持相對更明顯；濱江集團、綠城中國等近期經營表現突出的公司逆勢獲明顯增持。行業周期與格局邏輯有望迎來雙擊，高信用央國企和優質民企的配置比例或可繼續提升。

 

    投資建議：需重視周期底部和格局出清的重估期權開發板塊：政策累積效果逐步顯現，需求端已開始結構性邊際修復，但基本面整體依舊承壓，尤其是供給端面臨仍較大壓力，政策力度還需進一步加碼。貝塔演繹將逐步從第二階段（政策上/周期下）過渡至第三階段（政策上/周期上），全年在大方向上都可以樂觀；中長期的格局邏輯一直都在，短期關鍵在于業績彈性和估值彈性，當前時點首選有效率的國企，關注有信用的民企，推薦保利發展、濱江集團、金地集團、萬科A 等；需求迎來更明顯改善之際，優秀腰部民營龍頭將體現更大彈性；基本面企穩回升之際可關注具備好資產的“脫險類”房企。

 

    物業板塊：重申物業板塊四大紅利依舊，此前超跌并非核心邏輯的破壞，當前正處于戰略配置窗口。關聯房企概念股競爭優勢、市場化外拓能力、業務邊界持續擴張、資本整合能力、科技和模式進階潛力等要素，仍是關鍵選股指標，強者恒強的趨勢可能更加明顯。住宅物管賽道首選關聯房企概念股穩健和市場化拓展能力均領先的優勢物企。

 

    風險提示

 

    1、政策加碼力度和速度有不確定性；

 

    2、房企信用概念股修復進展有不確定性。

 

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