周度觀點：本周鄭州出臺百億地產紓困基金，中國華融官宣紓困陽光城母公司，預計在政治局會議“壓實地方政府責任，保交樓概念股、穩民生”指導下，地方政府或將發揮更大作用以實現保交樓；同時7月以來長沙等多地加強預售金監管，保證資金“留在項目”以保障項目竣工交付。隨著后續政策持續發力，預期穩定下房地產或將繼續溫和修復，板塊有望迎來政策寬松與銷售復蘇推動的基本面兌現行情。開發板塊建議優選銷售、投資占優，率先受益行業復蘇的高信用企業，如保利發展、中國海外發展龍頭股、招商蛇口、萬科A、金地集團、濱江集團、越秀地產、天健集團等。多元化方面，隨著房地產溫和復蘇，物管成長性及獨立性擔憂有望緩解，龍頭物企估值有望修復，建議關注碧桂園服務、保利物業、招商積余、新城悅服務、星盛商業等。同時建議關注地產產業鏈投資機會。

 

    政策環境監測：1）鄭州出臺地產紓困基金，中國華融官宣紓困陽光城母公司；2）長沙：發布加強商品房預售資金監管新規。

 

    市場運行監測：1）成交環比回落，有望溫和修復。本周（7.30-8.5）新房成交3.6萬套，環比降6.7%；二手房成交1.2萬套，環比降26.5%。8月（截至5日）新房日均成交同比降16.4%，較7月縮窄22.9pct，后續政策推動下成交有望溫和修復。2）改善型需求占比環比上升。2022年6月32城商品住宅成交中，90平以上套數占比環比升0.1pct至82%。3）庫存環比微降，短期穩中趨降。16城取證庫存10308萬平，環比降0.3%。后續隨著銷售去化陸續改善，庫存或穩中趨降。4）土地成交回落、溢價率上升，一二線占比提高。上周百城土地供應建面4657.2萬平、成交建面3528.4萬平，環比升70.3%、降19.4%；成交溢價率3.7%，環比升1pct。其中一、二、三線成交建面分別占比8.3%、26.3%、65.4%，環比分別升3.9pct、升1.3pct、降5.1pct。

 

    資本市場監測：1）地產債：本周境內地產債發行55億元，環比增加12億元；海外債發行0.3億美元，環比減少0.7億美元；重點房企概念股發行利率為1.9%-4.5%，可比發行利率均較前次有升有降。2）地產股：本周房地產板塊跌4.5%，跑輸滬深300（-0.32%）；當前地產板塊PE（TTM）10.99倍，估值處于近五年73.7%分位。本周滬深港股龍頭股通北向資金凈流入前三房企為新城控股、濱江集團、浦東金橋；南向資金凈流入前三房企為金科服務、碧桂園、旭輝控股集團。

 

    風險提示：1）政策改善及時性低于預期風險；2）個別房企龍頭股流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險；3）行業短期波動超出預期風險。

 

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