銷售：商品房銷售概念股降幅再次擴大。7 月單月商品房銷售面積同比-28.88%，前值-18.28%；銷售額同比-28.21%，前值-20.81%；銷售均價單月同比0.94%，前值-3.10%。我們認為幾個因素導致了7 月銷售數據再次向下：1）部分爛尾樓業主集體停貸事件持續發酵，對市場信心造成了顯著的負面沖擊；2）6 月短期的疫情積壓性需求與刺激性需求的部分釋放，導致7 月淡季下需求端面臨壓力。3）疫情反復下，經濟不振，收入預期的減弱抑制了購房需求。4）房企信用危機持續爆發，動搖了購房者對期房按時竣工交付的信心，進而影響到銷售；5）“買漲不買跌”的心理導致觀望情緒進一步加重。

 

    開發投資：新開工和投資都在加速下滑。7 月單月新開工面積同比-45.39%，前值-45.08%；竣工龍頭股面積同比-36.01%，前值-40.73%；開發投資同比-12.33%，前值-9.41%。我們認為，融資和銷售的困難，極大的影響了房企的投資能力與意愿，導致了拿地概念股、新開工和竣工龍頭股的能力與意愿持續走低。民營房企持續發酵的信用風險，導致了民營房企不僅沒有能力拓展新項目，老項目的持續施工能力也受到了很大影響，放慢施工進度甚至是停工已經成為了較為普遍的現象。

 

    到位資金：各渠道資金來源全面走弱，房企融資問題難見改善。7 月單月到位資金同比-25.82%，前值-23.59%。市場的量價齊跌與房企流動性風險的頻發，極大的影響了金融機構的信心與行動力，金融機構對于信貸投放的謹慎態度，使得資金的支持依然局限于少數信用優質的房企，大量的民營房企很難得到銀行等主流金融機構的信貸支持。我們認為，在當前信托和美元債等融資渠道快速收窄，銀行信貸支持集中于高信用央、國企的情況下，除了加速銷售實現回款外，融資困難的低信用民企只能是通過項目出售或者重組紓困的方式，間接獲得流動性。

 

    投資建議：我們認為，地方政府和金融機構正加速落地政治局會議提出的“穩定房地產市場”的指導方針，在“用足用好政策工具箱”的指導下，政策有望進入新一輪釋放期，紓困力度與需求刺激力度都有望進一步加強。隨著8 月15日央行MLF 中標利率下降10bp 至2.75%， 5 年期LPR 及房貸利率有望進一步下行。我們預計后續將有更多城市出臺降低首付比例的政策。

 

    我們持續推薦：1）具有全國化和綜合化發展能力的高信用龍頭央企，推薦保利發展。我們認為信用優勢龍頭股將推動龍頭央企在土地和并購市場獲得優勢，持續的拿地推盤能力與優質的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額。2）扎根高能級區域，積極向全國拓展的優質地方國企龍頭，建議持續跟蹤越秀地產。我們認為深耕高能級區域的地方國企龍頭，兼具業績穩定性與未來成長性。在民企龍頭股大規模暴雷和喪失拿地能力的當下，憑借深耕高能級區域鑄就的穩定基本盤和融資優勢帶來的逆勢擴張能力，地方國企龍頭有望在行業出清過程中實現趕超。

 

    風險提示：行業龍頭股政策落地不及預期的風險、盈利能力繼續下滑的風險、銷售不及預期的風險。

 

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