事件：8 月16 日，物管概念股板塊整體漲幅明顯，碧桂園服務、旭輝永升服務漲幅居前8 月16 日，物管板塊整體上漲，光大A+H 核心物業指數上漲2.6%，跑贏滬深300指數2.8pct.，跑贏恒生指數3.6pct.，跑贏恒生港股通指數3.3pct.。其中，碧桂園服務概念股上漲15.03%，旭輝永升服務上漲13.46%，正榮服務上漲7.22%，世茂服務上漲6.70%，遠洋服務上漲4.85%。

 

    點評：政策面友好，地產逐步筑底回暖，物管迎來估值修復，推薦龍頭民企物管1）我們前期提出，物管政策面、基本面以及發展前景向好趨勢均沒有出現變化；隨著后續地產信用問題的厘清、個別公司風險事件的有序處理、以及港股市場整體價值逐步體現，物管龍頭股板塊的整體估值有望修復”。詳見20220524《三產就業人數近半，物管開啟獨立發展——房地產行業（物業服務）2022 年中期投資策略》。

 

    2）地產行業方面，近期廊坊官宣取消限購限售，保障居民合理購房需求，需求側寬松信號加強，或向周邊環京及高能級城市傳導政策進一步寬松預期，修復市場悲觀情緒；供給側房企融資傳遞破冰信號，債券發行邊際回暖，7 月房企境內外單月合計發債1017 億元，環比+80.6%，同比+3.3%；地方政府及金融機構合作，以“地產紓困基金”等方式助力房企紓困，地產逐步筑底回暖，行業風險緩釋。

 

    3）物管政策面持續友好。國家層面，8 月8 日，國家發改委等部門印發《關于促進服務業領域困難行業恢復發展的若干政策》，延續服務業增值稅加計抵減政策，2022 年對生產、生活性服務業納稅人當期可抵扣進項稅額繼續分別按10%和15%加計抵減應納稅額。國家延續扶持政策，有利于物業企業減輕增值稅稅負壓力。

 

    地方層面，8 月9 日，深圳提出按照在管項目總建筑面積1 元/m?的標準，向積極配合街道、社區開展聯防聯控工作的物業企業發放相關疫情防控補貼。7 月18 日，北京提出推廣“勁松模式”和“首開經驗”，鼓勵物業企業參與舊改，充分發揮物業服務前置作用，加速推進老舊小區改造工作。住建部摸排顯示，“十四五”

 

    需完成的老舊小區改造建筑面積約40 億平，舊改給物管帶來較大存量拓展空間。

 

    4）我們認為，各級政府持續出臺友好政策，物管行業長期發展趨勢向好；地產供需兩側傳遞回暖信號，市場悲觀情緒有望修復；“保交樓”方案逐步落地，部分民營地產公司紓困在望，龍頭民營物管公司有望迎來估值修復。

 

    投資建議：物管行業定位“社會治理基層支柱”，在疫情常態化防控/老舊小區改造/智慧社區建設等方面具有較高參與度，政策持續友好，行業發展空間廣闊；我們認為物管行業政策面、基本面和長期發展向好的趨勢沒有改變，短期受到美聯儲加息、俄烏沖突等宏觀因素影響，年初至今板塊整體回調明顯，部分個股的股價波動較大，提供了較好的配置時機。

 

    投資建議關注三條主線：

 

    1）“估值修復”：關注房地產行業流動性回暖及民營房企信用風險逐步出清帶來的風險溢價下降。推薦新城悅服務概念股、世茂服務，建議關注碧桂園服務、金科服務、融創服務、建業新生活。

 

    2）“獨立發展”：關注第三方在管面積占比超過80%，已基本具備獨立經營和擴張能力的民企物管。推薦綠城服務概念股、旭輝永升服務、雅生活服務。

 

    3）“穩健國企”龍頭股：持續看好國企物管公司的穩健發展和低風險帶來的估值溢價。

 

    建議關注保利物業、中海物業、華潤萬象生活龍頭股、招商積余、遠洋服務、金茂服務、越秀服務、建發物業。

 

    風險分析：人工成本快速提升風險，第三方外拓競爭加劇風險，增值服務拓展風險，關聯方依賴風險，外包業務質量風險。

 

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