本期投資提示：

 

    　　房地產行業概念股數據：上周（22/08/13-22/08/19）45 個重點城市新房概念股合計成交369 萬平米，環比+7%；其中，一二線環比+4%、三四線環比+30%；8 月截至上周一手房月成交同比-29%，較7 月+7pct；其中，一二線同比-22%、三四線同比-56%，分別較7 月+9pct 和-1pct。上周14 個重點城市二手房成交110 萬平米，環比-3%；8 月截至上周累計成交同比+11%，較7 月+28pct。庫存方面，上周15 城推盤138 萬平米，環比+15%；對應周成交/推盤比為0.98 倍，最近3 個月（22 年5-7 月）分別為1.07 倍、0.95 倍和0.99 倍。截至上周末，15 城可售面積為9,839 萬平米，環比+0.03%；3 個月移動平均去化月數為12.5 個月，環比下降0.01 個月，行業總體仍處于低庫存階段 。

 

    　　主要政策新聞：宏觀方面，國家統計局公布1-7 月房地產開發投資同比-6.4%，7 月單月-12.3%；1-7 月商品房龍頭股銷售面積同比-23.1%，7 月單月-28.9%。紓困方面，住建部、財政部、人民銀行等有關部門近日出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設龍頭股交付，通過專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付；交易商協會再次召開民營房企座談會，探討通過中債增進公司增信支持的方式支持民營房企發債融資。南寧設立平穩房地產基金，首期規模30 億元；湖州鼓勵國企收購困難房企滯銷房，同時降低房企預售申請條件；南陵提出領導“一對一”負責問題房地產項目；石家莊、萍鄉開展保交付座談會，推動“保交樓、穩民生”

 

    　　相關政策。因城施策方面，限購放松：上海（在臨港新區繳納1 年社保可限購一套），昆山、太倉（外地戶籍購首套房取消6 個月社保）；首付比例下調：福州（二套房由50%調整至40%，非戶籍人口首套房由40%調整至30%）、惠州（首套房降低至20%）；購房補貼：南京、福州、大理等；濟南推出二手房“帶押過戶”新模式，降低二手房交易成本。三批集中供地方面，北京、杭州、鄭州9 月下旬陸續起拍。

 

    　　公司動態跟蹤：22 年中期業績：中國海外宏洋歸母凈利潤24.5 億元（-9%）；越秀地產17.1 億元（-26%），核心凈利潤21.3 億元（+1%）。22 年1-7 月銷售額：華僑城 314億元（-37%），華潤置地 1,491 億元（-21%）；7 月單月銷售額：華僑城 42 億元（-18%）、華潤置地 281 億元（+22%）。華潤置地1-7 月租金96 億元（-5%），7 月單月租金15 億元（-1%）。業績預減方面，22H1 核心凈利潤：碧桂園 45-50 億元（-67%至-70%），旭輝控股15-20 億元（-40%至-55%）；22H1 歸母凈利潤：碧桂園 2-10 億元 （-93%至-99%），旭輝控股 15-22 億元 （-59%至-72%），時代中國控股0.1-0.3 億元（-98%至-99%），禹洲集團 0.55-0.65 億元（-92%至-94%），新城發展17-18 億元（-38%至-42%），雅居樂 23-26 億元（-51%至-57%）。金科股份持股5%以上股東陶虹遐及其一致行動人虹淘公司減持股份1,332 萬股，減持后合計持股占比4.99%。綠城管理控股執行總裁林三九增持公司9 萬股股份，增持后持股占比0.25%。

 

    　　一周板塊回顧：板塊表現方面，SW 房地產指數上漲3.29%，滬深300 指數下跌0.96%，相對收益為4.25%，板塊表現強于大市，在31 個板塊排名中排第4 位。個股表現方面，SW 房地產板塊漲跌幅排名前5 位的房地產個股分別為：廣宇發展、海南高速、金地集團、萬方發展、保利地產，上周漲跌幅排名后5 位的房地產個股分別為西藏城投、萬通發展、世榮兆業、信達地產、*ST 松江。物業管理板塊個股平均下跌0.58%，滬深300 指數下跌0.96%，相對收益為0.38%，板塊表現強于大市。當前主流AH 房企22/23PE 均值分別為6.8/6.0 倍；物管22/23PE 均值分別為12/9 倍。

 

    　　投資分析意見：中短期來看，我們認為目前房地產基本面底已現，后續基本面改善路徑或將呈現“√￣”型走勢，并將演繹出強于以往的結構彈性，包括核心城市和優質房企，并預計一二線城市將進入政策銷量共振，優質房企將進入長短期成長共振。從中長期來看，我們認為我國房地產行業后續發展路徑或將類似于美國房地產行業龍頭股和中國白酒行業“總量趨弱+格局優化”的模式，并預計格局優化后優質房企成長空間將再次打開，有望實現量質雙升。我們維持房地產板塊“看好”評級，推薦：A 股：保利發展、濱江集團、華發股份、建發股份、招商蛇口、金地集團、中國建筑、新城控股、萬科A；推薦：H 股：華潤置地、中海外發展、龍湖集團、建發國際、旭輝控股、碧桂園，并建議關注：綠城中國；并維持物業管理板塊“看好”評級，推薦：碧桂園服務、旭輝永升服務、華潤萬象、保利物業、中海物業、新大正、綠城服務、寶龍商業、新城悅服務。

 

    　　風險提示：調控政策超預期收緊，銷售去化不及預期，房地產龍頭股稅試點力度超預期；物管行業人工成本上行超預期，行業增值服務探索不及預期。

 

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