周期下行孕育代建行業發展大機遇。代建龍頭股是一種輸出房地產開發全流程解決方案的輕資產開發模式。同傳統房地產開發龍頭股相比，代建業務沒有股權投入，不涉及投資環節，無法享受項目升值帶來的收益；但也無須承擔資產貶值的風險，屬于“低投入低風險”的開發模式。故其在地產下行周期更受青睞。歷史上看行業的幾次發展和地產下行周期的到來以及房價滯漲有關，包括：興起期（2010-2011 年）、壯大期（2014-2015 年）及爆發期（2021 年7月至今）。我們預計中國代建市場規模將持續維持在千億以上，根據我們測算2022 年代建市場規模為1169 億元，其中商業代建384 億元、政府代建412 億元、資方代建373 億元。

 

    商業模式從小股操盤走向輕資產模式，已找到成熟可復制的模式。海外代建模式概念股以鐵獅門為代表的股權式代建為主，此種模式也曾在2013 年由萬科與鐵獅門合作引入國內，但后續由于開發模式仍占主導地位導致小股操盤模式始終難以大規模發展。而綠城管理則通過與綠城自投業務分家后合并的方式迎來發展，最終帶來國內獨創的“輕資產模式”。我們認為，部分企業之所以能完成輕資產化與其強大的品牌力和優異的治理結構有關，輕資產模式是適合中國國情、代表代建行業未來方向的核心模式。

 

    龍頭公司優勢明顯，強烈看好綠城管理控股。我們認為，代建的黃金發展時間已然到來。我們看好代建業務概念股訂單在地產下行周期的爆發，推薦代建行業的龍頭綠城管理控股，公司是目前唯一一家已全方位覆蓋商業代建、政府代建以及資方代建的上市公司。

 

    風險提示：行業概念股競爭加劇可能帶來毛利率降低；龍頭公司人才流失導致業務擴張速度減慢；疫情反復導致銷售不及預期，從而導致代建公司收入延期確認。

 

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