【每日一問】

 

    當前統(tǒng)計局披露的我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為39.8 平米，但統(tǒng)計局所披露的城鎮(zhèn)人均住房建筑概念股面積實為戶籍人口口徑，我們認為城鎮(zhèn)常住人口口徑的數(shù)據(jù)能更好的反映我國居民真實的人均住房建面。因此，我們將城鎮(zhèn)戶籍人均住房建筑概念股面積修正為城鎮(zhèn)常住人均住房建筑面積（修正方法見附錄），根據(jù)我們的測算，2021年城鎮(zhèn)常住人口人均住房建筑面積約為31.1 平米。假設(shè)得房率平均為80%，實際人均套內(nèi)面積為24.9 平米。而發(fā)達國家普遍在30 平米以上，其中美國、英國、法國分別為52、40、37 平米，日本、韓國分別為31、27 平米。

 

    假設(shè)在每年提升0.61 平的基礎(chǔ)上，預(yù)計2034、2053、2077 年達日、英、美國水平。

 

    我們用線性擬合法來測算未來人均住房面積，得到未來三年：2022-2024 年分別為31.7、32.3、32.9 平米，2035、2050 年預(yù)計分別可達39.6、48.7 平。和海外國家對比，我們預(yù)計我國人均套內(nèi)面積2034 年達到日本的水平，2053 年達到英國的水平，2077年達到美國的水平。

 

    我們預(yù)測2022 年后人均住房面積提升帶來的新增住房需求約為5.6 億平/年。我們假設(shè)在總?cè)丝诓蛔兊那闆r下，純粹由住房面積提升帶來的新增需求=14.13 億人*新增人均住房面積，得到2022 年后我國平均每年由人均住房面積提升帶來的新增住房需求為5.55 億平米。

 

    從結(jié)構(gòu)來看，一線城市由人均住房建面提升帶來的新增住房需求大于二線城市。

 

    我們對不同城市的城鎮(zhèn)人均建筑面積進行測算，其中呈現(xiàn)明顯趨勢的城市我們按照擬合數(shù)值預(yù)測（北京、上海、廣州、杭州、南京、鄭州、福州、蕪湖、金華、溫州、煙臺），其余無明顯趨勢的城市統(tǒng)一以0.8 平的增量逐年遞增。根據(jù)我們的測算，一線城市由人均住房建面提升帶來的新增住房需求平均每年為1150 萬平/城，二線城市平均每年需要922 萬平/城。此外，我們還將各個城市的人均套內(nèi)面積與發(fā)達國家水平進行對比，預(yù)計提升到發(fā)達國家水平仍需要超過10 年，一線城市平均需要11 年的時間才能提升至日本的水平，而提升到英國和美國的水平還需要30 年和57 年的時間；二線城市提升到日本的水平平均需要1 年，提升到英國和美國的水平分別需要12 年和31 年。

 

    【今日收評】

 

    從大盤龍頭股表現(xiàn)來看，今日（8 月23 日）申萬房地產(chǎn)板塊下跌0.91%，相對滬深300 收益率為-0.42%；恒生地產(chǎn)板塊下跌1.37%，相對恒生指數(shù)收益率為-0.58%。申萬房地產(chǎn)板塊中，央企、地方國企與民企漲幅均值分別為-0.98%、-0.18%、-0.29%。板塊今日下跌，主要是由于本次5 年期LPR 下調(diào)并不足以解決當前地產(chǎn)困局，LPR繼續(xù)下降才能改善預(yù)期。

 

    從個股表現(xiàn)來看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為-1.14%，排名前三是金地集團、新城控股、綠地控股龍頭股，漲跌幅分別為0.51%、-0.09%、-0.63%，其中綠地發(fā)布半年報，歸母凈利潤同比下降49%，業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)，上半年壓降有息負債 178 億元，多方式保現(xiàn)金流安全底線。主流內(nèi)房股今日漲跌幅均值為0.23%，排名前三是旭輝控股集團、建發(fā)國際集團、碧桂園，漲跌幅分別為7.44%、2.78%、0.39%。

 

    主流A 股房企與內(nèi)房股中金地、新城、旭輝與碧桂園均為中債增擔保發(fā)債的首批示范民企。

 

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