行業點評

 

    本周地產板塊港股漲A 股跌，物業概念股板塊跑贏滬深300。本周申萬A 股房地產龍頭股板塊漲跌幅為-2.6%，在各板塊中位列第20；WIND 港股房地產板塊漲跌幅為+0.5%，在各板塊中位列第10。本周恒生物業服務及管理指數漲跌幅為+2.1%，恒生中國企業指數漲跌幅為+3%，滬深300 指數漲跌幅為-1%；物業指數對恒生中國企業指數和滬深300 的相對收益分別為-0.9%和+3.2%。

 

    本周土地市場延續低溫態勢。本周全國300 城宅地成交建面522 萬┫，單周環比-22%，單周同比-53%，平均溢價率2%，主要由于上周西安成交了19宗涉宅地塊。2022 年初至今，全國300 城累計宅地成交建面29739 萬┫，累計同比-48%；年初至今，華潤置地、保利發展、招商蛇口龍頭股、中國海外發展概念股、濱江集團的權益拿地金額位居行業前五。

 

    本周新房成交環比維持穩定水平，同比下降。本周35 個城市商品房成交合計381 萬平米，周環比+1%，周同比-28%。其中，一線城市周環比+9%，周同比-22%；二線城市周環比+0%，周同比-28%；三四線城市周環比-14%，周同比-42%。

 

    本周二手房環比轉跌，同比持續提升。本周15 個城市二手房成交合計146萬平米，周環比-11%，周同比+9%。其中，一線城市周環比-13%，周同比-25%；二線城市周環比-9%，周同比+23%；三四線城市周環比-18%，周同比+23%。

 

    房企利潤水平承壓，16 家房企利潤下跌+18 家發布盈利預警。2022 年8 月15 日至26 日期間房地產板塊共發布24 份半年報及18 份業績預告。在24家已出半年報的房企中，16 家歸母凈利潤較去年同期降低，剩余8 家有所增長的房企中5 家營業收入與歸母凈利潤同比齊漲，分別是金融街、港龍中國地產、龍湖集團、建發國際集團和大悅城地產。在18 份業績預告中，全是凈利潤、歸母凈利潤、由盈轉虧的預警。綜合來看，42 份公告中，半年報顯示歸母凈利潤下跌的房企16 家+歸母凈利潤預警的房企18 家，34 家合計占比81%。行業下行計提減值、前期高價地項目結轉及限價影響是房企利潤下滑的主要原因。

 

    上海三批次集中供地的總供應面積上漲，利好資金實力強的房企龍頭股。2022 年8 月25 日，上海公告了第三批次的集中供地 ，共計35 宗涉宅用地（含“城中村”改造用地4 宗），總建設用地面積約185 萬方，總起始價約1030 億元，保證金比率20%，中止價溢價率7%-10%。相較于二批次，三批次雖然在供地宗數上僅多出1 宗，但供應面積卻大幅增長。上海三批次供地呈現出力度大、節奏快、誠意足的特征，給房企提供了補充一線城市優質土儲龍頭股的拿地窗口期，具有較好的吸引力，充分利好資金實力雄厚的房企。

 

    投資建議

 

    上海三批次集中供地誠意足，總供應面積大幅上漲，資金實力強的拿地房企將因此受益。地產概念股板塊，首推2021 年下半年以來積極拿地，且主打改善產品的房企，如綠城中國、濱江集團、建發股份。此外，建議關注強房產交易平臺貝殼，其有望享受銷售復蘇；以及抗風險能力強的商管龍頭華潤萬象生活概念股，其有望受益消費場景復蘇。

 

    風險提示

 

    寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現債務違約

 

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