報告摘要：

 

    市場表現：上周申萬房地產龍頭股板塊收于 3015.81 點，累計下跌 2.60%，同期上證綜指累計下跌0.67%，深證成指累計下跌2.42%，滬深300 累計下跌1.05%；橫向對比，板塊表現位于下游。

 

    公司動態：中國海外發展發布2022 年中報，實現營業收入1037.9 億元，同比-3.8%，核心歸母凈利潤173.5 億，同比-4.6%。

 

    成交市場：8 月19 日-8 月25 日，32 城新房成交面積375 萬方，環比+0.8%，同比-22.6%；16 城二手房成交面積158 萬方，環比+1.0%，同比+23.9%。

 

    庫存供應：上周10 大城市待售面積為8730 萬方，環比+0.2%，同比+10.8%，去化周期為13.8 月，環比增加0.1 月，相比去年同一日增加5.2 月。

 

    土地市場：8 月15 日-8 月21 日，全國百城合計成交土地建面549 萬方，環比+49.6%，同比+33.7%；樓面價2799 元/平，環比+0.4%，同比-46.8%；溢價率為3.9%，環比上周走闊1.9pct，同比收窄9.5pct。

 

    重點事件點評：央行宣布不對稱降息，1 年期LPR 下調5bp，5 年期LPR 下調15bp。本次降息將對金九銀十乃至四季度銷售起到積極促進作用。回顧2010 年以來降息后1 月的銷售同比數據變化值（當月同比-上月同比）可以發現，在政策小周期內首次降息或間隔2 個月以上的降息動作會讓同比改善10-20pct。

 

    投資建議：上周央行不對稱降息，5 年期LPR 下調15bp，總量方面寬信用加碼，二套房利率破5；因城施策方面，上海非核心區限購出現松動，在臨港新片區工作的非本市戶籍人才繳納個稅或社保滿1 年即可購房；房企紓困方面，廣西南寧設立首期規模30 億元平穩房地產基金龍頭股，湖北省資管概念股有限公司與浙商資管聯合設立50 億元紓困基金保障湖北交付問題。當下房地產行業政策正在打出一套需求端寬松+供給端紓困的組合拳。在全年銷售負增預期之下，組合拳政策全年持續確定性強，行業beta 向上趨勢不變。本周，中海、金地、濱江、建發等優質房企陸續發布中報，營收利潤表現整體穩健，銷售展現韌性，未來業績確定性較強。

 

    我們認為，規模綠檔房企受益于產能出清背景下的行業集中度提升和盈利水平改善，同時未來優質混合制概念股和民企有望逐步實現信用修復和經營回歸常態，配置可適度下沉至腰部彈性標的，A 股建議關注保利發展、招商蛇口、濱江集團、金地集團概念股、萬科A；H 股建議關注中國海外發展、華潤置地、龍湖集團、美的置業、旭輝控股集團。

 

    風險提示：房價過快反彈造成政策兩難；國內新冠疫情反復。

 

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