【每日一問】

 

    我國總結婚人數呈現下降趨勢，結婚年齡結構顯示晚婚已成趨勢。2013 年后，總結婚人數不斷下降，2019年為1855 萬人，較2013 年減少了839 萬人；其中，20-24 歲、25-29 歲結婚人數下降明顯，而30-39 歲結婚人數增加明顯。2013 年后，25-29 歲結婚人數占比超越20-24 歲結婚人數占比，成為結婚主力；30 歲以上結婚人數占比不斷增加，2019 年超過45%，其中30-39 歲結婚人數占比為26%，40 歲以上結婚人數占比為20%。我們曾在第21 期《我國生育率為什么會走低？》中分析過結婚人數的減少以及晚婚的趨勢的原因，我們指出，一方面是自我選擇：1)受教育時間增加、教育年限延長推遲就業平均年齡，進而推遲結婚平均年齡。2)經濟發展和受教育水平提高給女性提供了更多就業機會，社會地位上升；但未能充分保護女性結婚生育的權益，為增加工作與晉升機會，女性主動選擇晚婚晚育。3)女性對配偶的高要求同樣是導致結婚率下降的重要因素。另一方面婚育成本導致年輕人推遲結婚，包括：戀愛成本、婚房、婚車、彩禮等。

 

    回溯歷史數據，結婚對數增加帶來的剛需在2013 年達到頂峰，近5.9 億平米。根據結婚年齡結構及以下假設可測算由結婚新增的住房需求：假設各年齡段結婚對數為結婚人數的1/2；假設20-24 歲、25-29 歲、30-39 歲及40 歲以上結婚對數購房的比例分別為50%、60%、40%、30%；假設平均每套住房建筑面積為90 平米。各年齡段新增住房需求=各年齡段結婚人數*1/2*結婚購房比例*套均面積。我們回測得到，2005-2019 年新增結婚分別增加住房需求3.8、4.2、4.5、4.9、5.4、5.4、5.7、5.8、5.9、5.8、5.4、5.0、4.6、4.3、3.9 億平。

 

    那么未來結婚人數與結婚帶來的住房剛需會有多少呢？

 

    首先，我們對結婚適齡人口進行預測，到2024 年，全國20 歲以上人口將達到11 億人。根據我們的測算邏輯：1）根據過去四年出生人口加總調整后得到0-4 歲人口數量：進行了歷史值的追溯，過去四年出生人口加總數/0-4 歲人口數量的比例基本穩定在1.03，以此調整得到0-4 歲人口數量；2）根據0-4 歲人口數量，推演得到20-24 歲、25-29 歲、30-39 歲人口數量；3）65 歲以上人口數量占比為趨勢擬合所得：根據歷史數值及2050 年27.9%的中國老齡化峰值水平做出趨勢擬合線，預測各年份的65 歲以上人口數量占比；4）40-65歲的人口數量占比基本穩定在36.6%，40歲以上人口數量占比為65歲以上人口數量占比+36.6%所得。我們預計，2022-2024 年全國20 歲以上人口將達到11.0 億人以上，占總人口比重為81%。2035 年，20-24 歲、25-29 歲、30-39 歲及40 歲以上人口數分別為0.81、0.73、1.74、8.06 億人，占總人口比重為5.7%、5.1%、12.3%、56.9%。

 

    其次，根據我們對結婚人數進行預測，全國結婚人數將在2024 年下降至917 萬對。1）20-24 歲結婚人數占20-24 歲人口數比重趨勢線呈線性，在2024 年達到137 萬對。2）25-29 歲結婚人數占25-29 歲人口數比重趨勢線呈二項式，在2024 年達到220 萬對。3）30-39 歲結婚人數占30-39 歲人口數比重呈對數，在2024年達到351 萬對。4）40 歲以上結婚人數占40 歲以上人口數比重穩定在0.6%，在2024 年達到209 萬對。

 

    最后我們對結婚帶來的剛需進行測算，預計未來三年由結婚帶來的新增住房需求近3.68 億平/年。

 

    2022-2024 年分別為3.72、3.71、3.63 億平。假設20-24 歲結婚對數中對新增住房需求有50%、25-29 歲有60%、30-39 歲有40%、40 歲以上有30%。那么，20-24 歲、25-29 歲、30-39 歲、40 歲以上結婚新增住房需求分別約為0.58、0.62、0.62 億平；1.34、1.26、1.19 億平；1.03、1.05、1.05 億平；0.55、0.56、0.56 億平。

 

    2035 年結婚新增住房需求為3.32 億平，長期呈現整體下降趨勢。到2035 年前，平均每年有3.41 億平的新增需求。

 

    【今日收評】

 

    從大盤表現來看，今日（8 月30 日）申萬房地產龍頭股板塊上漲1.26%，相對滬深300 收益率為1.60%；恒生地產板塊下跌0.35%，相對恒生指數收益率為0.02%。申萬房地產板塊中，央企、地方國企與民企漲跌幅均值分別為0.77%、0.85%、0.78%。今日地產板塊上漲，財政部發布2022 年上半年中國財政政策執行情況報告，一方面提出“加大宏觀政策調節力度，謀劃增量政策工具，靠前安排、加快節奏、適時加力”，宏觀政策寬松力度或將進一步加大；另一方面，提及“發展保障性租賃住房”概念股，2022 年中央財政安排城鎮保障性安居工程補助資金708 億元，支持各地籌建公租房9.9 萬套、保障性租賃住房83.9 萬套、改造棚戶區118.8 萬套、改造老舊小區5.09 萬個，帶動今日住房租賃概念上漲1.03%。

 

    從個股表現來看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為1.70%，排名前三是中南建設概念股、金科股份、萬科A，漲跌幅分別為3.10%、2.83%、2.06%，其中中南建設發布半年報，雖然錄得凈虧損，但經營性現金流量凈額連續5 年為正，年內到期公開債務僅2 億元。主流內房股今日漲跌幅均值為-1.54%，排名前三是中國金茂概念股、中國海外發展、華潤置地，漲跌幅分別為1.20%、0.48%、0.31%，均為穩健的龍頭和央國企，其中金茂發布中報，實現歸母凈利潤25.7 億元，同比下降40%。

 

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