事項：

    2019 年11 月21 日，公司發布《關于發行股份購買資產暨關聯交易事項之標的資產過戶完成的公告》，公司發行股份購買資產暨關聯交易之標的資產招商局物業管理有限公司100%股權的過戶手續已辦理完成，招商物業成為公司的全資子公司。

    國信地產觀點：1）公司收購招商物業，實現了中航與招商物業兩大優質資產的珠聯璧合，這是積極響應“國家關于加大推進央企戰略性重組改革”的重大舉措，從而實現資源稟賦的進一步優化；2）交易完成后，公司備考物管營收規模位居已上市物業管理企業第一位，在管合約面積規模進入物管板塊第一梯隊之列；3）財務指標進一步優化；4）投資建議：

    資產過戶完成，標志著公司資產整合再向前邁出了實質性的一大步，后續還需要完成——向交易對方發行股份并辦理新增股份上市、辦理本次交易涉及的注冊資本變更、對標的資產過渡期間損益進行專項審計等事項，假設最終于2020 年完成，按擴股后的總股本10.6 億股攤薄，預計2020/21/22 年EPS 分別為0.73/0.85/0.97 元，對應PE 為31/26/23X。

    其中物管業務2020/21/22 年的EPS 分別為0.51/0.67/0.86，物管業務歸母凈利潤年復合增長率達33%。公司是A 股唯一的物管龍頭及唯一的機構物管企業，具備雙重稀缺性，維持“增持”評級。5）風險：股價短線獲利回吐的風險、資產整合及團隊磨合不達預期的風險。

    評論：

    積極響應國家戰略，資源稟賦再優化

    交易完成后招商蛇口將直接加間接持股達到51.16%，成為上市公司的控股股東，實際控制人變更為招商局集團，最終控制人為國務院國資委；中航國際仍為第二大股東，持股比例為12.97%。

    公司收購招商物業100%股權，實現了中航與招商物業兩大優質資產的珠聯璧合，這是國務院國資委積極響應“國家關于加大推進央企戰略性重組改革”的重大舉措，未來有望提質增效，提高主業核心競爭力，集中優勢做強做優，有利于更好發揮招商局和中航工業各自在商辦、中高端住宅管理及機構物業的優勢。

    根據公司2019 年11 月08 日公告，下一步擬更名為“招商積余”，代碼將變更為“001914”。中國有句古語“積善之家必有余慶”，“積余”在《辭典》里的釋義為積攢起來的剩余財物和資產，“積余產業運營服務”意為對存量資產的管理、運營及服務等，契合中航善達的戰略及業務發展定位。“1914”代表著招商局于1914 年2 月實行航、產分業管理，成立“積余產業公司”，這是招商局集團最早的直屬房地產企業，也是20 世紀中國最早出現的有案可查的房地產運營公司之一。“1914”對招商局及中國房地產均有著特殊意義，公司下一步的更名極大地彰顯了國家賦予公司的“央企物管旗艦”的戰略定位。

    珠聯璧合，領跑未來

    截至2018 年末，公司物業管理業務實現營業收入37.2 億元，同比增長29.7%；招商物業實現物業管理營業收入28.2億元，同比增長22.8%。截至2019 年6 月，中航物業全國物業管理項目613 個，管理面積7634 萬平方米，同比增長37%；招商物業在管合約面積達7292 萬平方米。公司成功收購招商物業后，公司2018 年的備考合并物業管理服務業務營業收入約65 億元，位居已上市物業管理企業第一位；截至2019 年6 月的在管合約面積將超過1.4 億平方米，進入物管板塊第一梯隊之列。

    財務指標優化

    截至2019 年6 月30 日，招商物業賬面貨幣資金余額0.95 億元，其他應收款中歸集至招商蛇口的資金余額為1.01億元，無銀行借款等有息負債。收購完成后，該等資金并入公司，將進一步增強公司資金實力。近幾年，公司持續促進戰略及經營的轉型，聚焦物業資產管理業務，融資需求下降，逐步償還銀行借款，資產負債率較低且呈現下降趨勢。 收購完成后，截至2018 年末，公司備考資產負債率由63.1%降低至55.3%；截至2019 年6 月30 日，公司備考資產負債率由61.3%降低至53.3%，公司償債能力得到增強。

    投資建議：A 股稀缺物管標的，維持“增持”評級資產過戶完成，標志著公司資產整合再向前邁出了實質性的一大步，后續還需要完成——向交易對方發行股份并辦理新增股份上市、辦理本次交易涉及的注冊資本變更、對標的資產過渡期間損益進行專項審計等事項，假設最終于2020 年完成，按擴股后的總股本10.6 億股攤薄，預計2020/21/22 年EPS 分別為0.73/0.85/0.97 元，對應PE 為31/26/23X。

    其中物管業務2020/21/22 年的EPS 分別為0.51/0.67/0.86，物管業務歸母凈利潤年復合增長率達33%。公司是A 股唯一的物管龍頭及唯一的機構物管企業，具備雙重稀缺性，維持“增持”評級。

    風險

    股價短線獲利回吐的風險、資產整合及團隊磨合不達預期的風險。